Uudised

Hiljutine Jan Uuspõllu maamaja juhtum tõstis pinnale ühe kinnisvaraturu valusa probleemi: müüjate vastutuse varjatud puuduste eest, mis võivad ostjatelt tuua nõudeid veel aastaid pärast tehingu sõlmimist. Kas see tähendab, et kinnisvara müümine on muutunud lootusetult riskantseks või on lahendus siiski olemas, kirjutab RASKi vandeadvokaat Artur Sanglepp.

Eesti Ekspressis ilmus 5. märtsil nn Jan Uuspõllu maamaja kaasusest inspireeritud artikkel pealkirjaga „Kodu müüjatele tulevad ostjate paar aastat hiljem leitud varjatud puudused halva üllatusena“. Seal kõlas ka mõte, et „kui võimalik, ära üldse müü!“. Selle mõttega ei tahaks nõustuda.

Kinnisasja müügilepingu sõlmimisel, nagu iga lepingu puhul, kohtuvad vastanduvad huvid. Müüja peamine eesmärk on saada võimalikult kõrge hind. Ostja miinimumeesmärk on mitte maksta rohkem, kui asi tegelikult väärt on.

Võib eeldada, et iga müüja poolt ostjale esile toodud probleem seoses müüdava korteriga kahjustab müüjat kõrgema hinna saavutamisel. Iga puudus on ostja jaoks täiendav argument, et nõuda hinna langetamist. Samas Eesti seaduste järgi on vaikimisi müüja asi teavitada ostjat kõikidest, sealhulgas ka varjatud puudustest. Probleem on selles, et seadus ei kohusta müüjat neid varjatud puuduseid enne müügitehingut välja selgitama, vaid üksnes eeldab, et heauskne müüja on teadlik müüdava korteri või maja seisundist ja teavitab ostjat kõikidest puudustest.

Praktikas võib see sageli tähendada, et müüjad jätavad puudustest teavitamata, soovides kiiremini ja kõrgema hinnaga müüa. Sel hetkel võib kiiresti tehingusse jõudmine tunduda olulisem riskist, et ostja esitab müüja vastu hiljem nõudeid. Mängu tuleb inimfaktor, sest küsimus on rahas ja tihti on ka müüjal vaja saada tehingust maksimaalne kapital juba enda järgmise ostu, näiteks suurema kodu jaoks. Müüja selline tegutsemine võib aga kehtivate seaduste kontekstis tõesti tähendada seda, et müüja e-postkastis on ühel hetkel nõudekiri ostja advokaadilt.

Teise grupi juhtumeid moodustavad need, kus müüja heas usus isegi ei mõtle sellele, et ta võib vastutada ka nende puuduste eest, mis peidus maja seintes või vundamendis. Sellistele müüjatele on põhjust kaasa tunda, sest nad on sattunud vähese õigusteadlikkuse ohvriks.

Mitte kõikides riikides ei ole „sisseelatud“ kinnisvara müügi puhul valitud sellist riskijaotust. Inglismaal on täiesti tavaline see, et ostja teeb kinnisasjale põhjaliku ülevaatuse ja müüja vastutus on seeläbi märksa piiratum. Tegemist on turul täiesti tavapärase ja teatud määral standardiseeritud protsessiga, mille tulemusena valmib koduostjale korteri vms omadusi kajastav aruanne (nn Homebuyer Report). Loogika lähtub lihtsast põhimõttest, et ennekõike on ostja asi veenduda, et müügis olev kinnisvara talle sobib.

Ilmselgelt on Inglismaa mudeli puhul tegemist õiguskorda ja kohtuid vähem koormava lahendusega. Eestis kehtiv õiguslik loogika põhineb eeldusel, et müüja peaks müügieseme seisundiga olema vundamendist katuseharjani kursis ja avaldama ostjale kogu info. Ekspressi artiklis kirjeldatud juhtumid aga kinnitavad veelkord, et seda ei saa eeldada.

Samas ei maksa arvata, et ostja suuremal inspekteerimiskohustusel pole varjukülgi. Ilmselgelt kannatab sellisel juhul tehingute kiirus ja võivad tekkida täiendavad takistused kodulaenu saamisel. Kahtlemata nõuab pank ostjalt sellisel juhul enne laenu väljastamist ka ülevaatuse aruannet, kui täna nõutakse põhiliselt hindamisakti. Lisaks võib ostja palgatud ekspert ikkagi midagi tähelepanuta jätta. Sellisel juhul on halvas olukorras jällegi ostja, kelle ainsaks võimaluseks jääb loota eksperdi vastutuskindlustusele.

Valusate juhtumite vältimiseks kokkuvõtvalt: soovitus ei ole mitte „kui võimalik, ära müü!“, vaid nii, nagu on kombeks arenenud õiguskordades, kelle hulka Eesti tänaseks kahtlemata kuulub, „müü, aga ole hoolas!“. Alati tuleb eeldada, et suurte varaobjektide müügiga kaasnevad ka samavõrd suured riskid ostjale ja müüjale. Ja neid on vaja enne tehingut kokkulepetega maandada. Müüja jaoks tähendab see tänases õiguslikus olukorras ennekõike selgete kokkulepe sõlmimist selle osas, mille eest müüja vastutab ja ei vastuta.