Pealinna ulatuslikud teetööd ei tule sel suvel Tallinnas liiklejatele ammu enam üllatusena. Kui autojuhtide jaoks piirdub üleskaevatud tänavate mõju üldiselt mõne kaugema ümberpõike või pikema ummikus veedetud ajaga, siis sootuks keerulisemas seisus on äripindade üürnikud ja omanikud, kelle äridele on juurdepääs muutunud piiratuks või üldse kadunud. Sellises olukorras on oma õiguste kaitseks erinevaid võimalusi, mida sageli ei teata, kirjutavad advokaadibüroo RASK eksperdid.
Tallinna kesklinna teetöödest mõjutatud äripindade üürnikud on üha enam hakanud küsima, kas hoolimata juurdepääsu puudumisest poele, restoranile, hotellile või ilusalongile tuleb üüri edasi maksta või oleks teatud juhtudel võimalik üüritasu vähendada, seda mitte maksta või üürileping koguni üles öelda.
Kui üürilepingust nimetatud küsimustele vastust ei leia, siis tuleks lähtuda seaduses sätestatust. Kuna äripinna omanik ei ole antud olukorras teetööde algataja, siis pealtnäha ei ole teetöödel üürilepingu rikkumisega mingit pistmist. Tegelikkuses see siiski päris nii ei ole ning üürnikule laienevad erinevad õiguskaitsevahendid, millele tihti mõelda ei osata.
Üüri maksmisest keeldumine ja üüri alandamine
Võlaõigusseaduse kohaselt ei pea üürnik maksma üüri ega kandma kõrvalkulusid ajavahemiku eest, mil ta ei saanud äripinda sihtotstarbeliselt kasutada selle kasutamise takistuse tõttu. Kui aga äripinna sihtotstarbele vastava kasutamise võimalus on puuduse või takistuse tõttu üksnes vähenenud, mis on peamine teetöödega kaasnev negatiivne mõju, võib üürnik puudusest teada saamise ajast kuni puuduse kõrvaldamiseni alandada makstavat üüritasu puudusele vastavas määras. Üüri alandamist võimaldava puudusena defineerib seadus puudust, mille eest üürnik ei vastuta ja mida ta ei pea oma kuluga kõrvaldama.
Üürileandja kohustuse rikkumine
Üüritasu alandamise õiguse tekkimine eeldab, et üürileandja rikub oma kohustust anda äripind üle lepingujärgseks kasutamiseks sobivas seisus ning hoida seda sellises seisundis kogu lepingu kehtivuse aja. See tähendab, et õigus alandada üüritasu tekib ka siis, kui äripinnal on näiteks mõni puudus või selle kasutamine on muul viisil häiritud.
Praeguseks ei ole kohtud veel lahendanud ühtegi Tallinna kesklinna teetöödega seotud vaidlust ega analüüsinud, kas sellistest pikaajalistest ja ulatuslikest teetöödest tingitud avalik-õiguslikke piiranguid võib käsitleda üürileandjapoolse lepingurikkumisena või mitte.
Küll on nimetatud sätteid põhjalikult analüüsitud koroonakriisi ajal seoses poodide sulgemisega. Sel juhul jõuti valdavalt seisukohale, et valitsuse kehtestatud piirangute näol ei olnud tegemist üürileandja lepingurikkumisega võlaõigusseaduse tähenduses, kuna üürnike majandustegevust takistasid konkreetsele äritegevuse vormile seatud piirangud. Teisisõnu, äritegevus kaubanduspindadel ei peatunud mitte äripindadest või nende asukohast tingituna, vaid üürniku enda äritegevuse vormist ehk kaubanduspinna kasutamisest tulenevalt. Kuna majandustegevusega seotud riske peavad üürnikud reeglina ise kandma, siis ei võimaldanud kehtiv õigus neil toona ka üüri maksmisest keelduda või üüri alandada.
Olukord on aga teine, kui üüritava äripinna kasutamist võimatuks muutev või oluliselt takistav puudus esineb üüriesemel endal. Selliseks puuduseks võib näiteks olla kasutusloa väljastamisest keeldumine, kommunikatsioonide puudumine või restoranipidamise loa andmisest keeldumine parkimiskohtade puudumise tõttu. Antud juhul on aga oluline, et nii kohtupraktika kui ka õiguskirjanduse järgi võib üürieseme kasutamise takistusena käsitleda ka asjast väljaspool olevat negatiivset asjaolu. Näiteks seda, kui avalik võim sulgeb pooleks aastaks teeremondi tõttu tänava ning see takistab üürieseme kasutamist.
Seega on teatavad avalik-õiguslikud piirangud käsitletavad üürieseme kasutamise takistusena. See tähendab, et Tallinna kesklinnas toimuvaid teetöid, millega kaasneb äripinnale juurdepääsu sulgemine või selle oluline piiramine, võib suure tõenäosusega käsitleda üürileandja kohustuse rikkumisena. See omakorda võimaldab üürnikul kasutada erinevaid õiguskaitsevahendeid.
Üüri alandamise ulatus
Üüri alandamise ulatuse määratlemine on üks keerulisemaid ülesandeid ja sõltub enamasti konkreetsetest asjaoludest. Eelkõige sellest, kui palju juurdepääsu sulgemine või piiramine konkreetse äripinna sihtotstarbelist kasutamist takistab. Teisisõnu tuleb arvestada näiteks, kas äripinnale jalgsi või jalgrattaga ligi pääseb või kas äripinnale alternatiivseid juurdepääsuvõimalusi on.
Seaduse kohaselt võib alandada tasumisele kuuluvat hinda võrdeliselt kohustuse mittekohase täitmise väärtusega. Antud juhul on seda aga keeruline hinnata, sest sisuliselt on vaja panna hinnasilt sellele, kui palju peaks üürnik tasuma üüri siis, kui tema üüripinnale on juurdepääs takistatud, kuid ilmselt mitte tervikuna suletud. Kui kohase ja mittekohase täitmise väärtusi ei saa täpselt kindlaks teha, otsustab väärtuste suuruse asjaolusid arvestades kohus.
Üürilepingu muutmine
Lisaks üüri alandamisele võib üürnikul olla võimalus üürilepingu tingimuste muutmiseks, sealhulgas üüri alandamiseks. Üürilepingu muutmine on võlaõigusseaduse alusel võimalik üksnes juhul, kui muutunud on üürilepingu sõlmimise aluseks olevad asjaolud, millega kaasneb poolte õiguste ja kohustuste tasakaalu oluline muutumine.
Lepingu sõlmimise aluseks olevateks asjaoludeks on see, mille olemasolu oli lepingu sõlmimise ajal mõlemale lepingupoolele teada ning millel põhines lepingu sõlmimise soov. Üheks selliseks asjaoluks võib olla see, et üüripind asub Tallinna kesklinnas asuval kergesti ligipääsetaval tänaval ning üüripinnale on alati olemas juurdepääs nii jalgsi kui ka sõidukiga. Kui teetööde ajal peaks selguma, et igakuine kokkulepitud üür osutub samas piirkonnas, kuid piiratud juurdepääsuga üüripinna turuhinnast märkimisväärselt kõrgemaks, võib olla tegemist kohustuste vahekorra olulise muutumisega, mis õigustab üürilepingu tingimuste korrigeerimist. Samas tuleb märkida, et vastava seaduse säte kohaldamine eeldab veel mitmete kohustuslike lisatingimuste täitmist. Samuti pole senise kohtupraktika põhjal pole selge, kas vastav säte on rakendatav ka lühiajaliste piirangute puhul.
Üürilepingu lõpetamine
Üürilepingu ülesülemine on erakordne ning äärmistel juhtudel kasutatav õiguskaitsevahend, mis üldjuhul eeldab üürileandja kohustuste olulist rikkumist. Olukorras, kus üürniku võimalus üüripinda kasutada on piiratud mitteolulisel määral, võib ta lepingu üles öelda üksnes juhul,
kui selleks on eriline põhjus. Antud juhul on teetöödest tulenevate asjaolude puhul üüripinna kasutamine pigem piiratud kui välistatud, mistõttu tuleks lepingu ülesütlemise võimalust üürileandjast tuleneval põhjusel pigem eitada. Ülesütlemist võimaldava erilise põhjuse sisu tuleks igal konkreetsel juhul vastavalt asjaoludele ära sisustada.
Lisaks eeltoodule saab üürnik lepingu erakorraliselt üles öelda ka muul mõjuval põhjusel. Kohtupraktika kohaselt eeldab see mõlema poole huvide kaalumist, mille jooksul võrreldakse, kas lepingu lõppemist sooviva poole huvid on olulisemad ja saaksid lepingu jätkumise korral rohkem kahjustada kui teise lepingupoole huvid lepingu lõppemise korral. Kui negatiivne mõju üürniku tegevusele on oluline ja pikaajaline, siis senise kohtupraktika valguses võib üürnik lepingu lõpetada.
Arvestada tuleks siin aga sellega, et lepingu lõpetamisel üürnikust endast tuleneval põhjusel on üürnik kohustatud hüvitama üürileandjale lepingu ennetähtaegse lõpetamisega tekitatud kahju. Lisaks, kui peaksid esinema eeldused lepingu muutmiseks seoses kohustuste vahekorra olulise muutumisega, siis tuleks eelistada lepingu muutmist lepingu lõpetamisele.
Milline on vara omaniku positsioon?
Äripindade omanikud on ulatuslike ja pikaajaliste teetööde korral õiguslikult keerulisemas olukorras. Kuna teetööd on hanke korras tellinud linn, siis puudub äripindade omanikel teetööde teostajatega reeglina lepinguline suhe. Teetöödest tingitud kahju hüvitamisel võiksid äripindade omanikel seega kõne alla tulla eelkõige avalik-õiguslikud nõuded linna kui teetööde tellija vastu.
Avaliku võimu volituste rakendamisel ja muude avalike ülesannete täitmisel rikutud õiguste kaitse ja taastamise ning tekitatud kahju hüvitamise alused ja korra sätestab riigivastutuse seadus. Avalik-õiguslikus suhtes linna vastu kahju hüvitamise nõuete esitamiseks peavad olema täidetud mitmed eeltingimused.
Klassikaline kahju hüvitamise nõue
Kui linn on tegutsenud õigusvastaselt ehk rikkunud haldusakti andes või toimingut tehes isiku õigusi, võib kannatanu nõuda talle tekitatud varalise kahju ning teatud õiguste rikkumise korral mittevaralise kahju hüvitamist. Seda olukorras, kus kahju ei olnud võimalik vältida ega kõrvaldada. Kõnealuse sätte alusel kahjunõude esitamiseks tuleb tuvastada linna õigusvastane tegevus, kahju tekkimine, põhjuslik seos tegevuse ja kahju tekkimise vahel ning teiste õiguskaitsevahendite ammendatus. Mittevaralise kahju ning saamata jäänud tulu nõudmiseks tuleb täiendavalt tuvastada linna süü.
Kahju hüvitamist on võimalik nõuda linnalt alles siis, kui esmaste õiguskaitsevahendite abil ei ole rikutud õiguste taastamine olnud võimalik. See tähendab, et isik peab olema eelnevalt nõudnud linnalt tema õigusi rikkuva haldusakti kehtetuks tunnistamist või toimingu lõpetamist, haldusakti andmist või toimingu sooritamist või hoopis haldusakti andmisest või toimingu sooritamisest hoidumist. Seega ei saa isik nõuda linna poolt talle tekitatud kahju hüvitamist, kui ta ei ole isegi püüdnud kahju seda põhjustava linna õigusvastase tegevuse õigeaegse vaidlustamisega kõrvaldada.
Teatud juhtudel võib olla esmaste õiguskaitsevahendite kasutamata jätmine siiski õigustatud. Näiteks siis, kui linna õigusvastase tegevuse õigeaegne vaidlustamine ei oleks kahju tekkimist vältinud või kahju ära hoidnud või vaidlustamise vajadus ei olnud isiku jaoks arusaadav.
Õiguspärane haldustegevus välistab üldjuhul kahjunõude
Juhul kui linn on teede projekteerimisel ja ehitamisel tegutsenud õiguspäraselt, tuleb arvestada, et õiguspärase haldustegevusega isikule tekitatud kahjulikud tagajärjed üldjuhul hüvitamisele ei kuulu. Riigivastutuse seadus võimaldab linna õiguspärase haldustegevusega tekitatud kahju hüvitamist nõuda vaid juhul, kui linna tegevusega on isiku põhiõigusi või -vabadusi piiratud erakordselt ehk tegemist on intensiivse riivega isiku põhiõigustele või -vabadustele.
Sellisel juhul ei kuulu linna poolt hüvitamisele kogu kahju, vaid isik saab nõuda varalise kahju hüvitamist üksnes õiglases ulatuses. Seega ei ole tegemist tavapärase kahju hüvitamise nõudega. Kõnealune riigivastutuse seadusest tulenev nõude alus võimaldab nõuda linnalt olemuslikult vaid kompensatsiooni ja seda õiglases ulatuses. Hüvitise määramisel võetakse muu hulgas arvesse kasu, mida isiku põhiõiguste piiramine linnale või avalikele huvidele kaasa tõi, põhiõiguste piiramise raskust, kahju tekkimise ettenägematust ja muid olulisi asjaolusid.
Senise kohtupraktika järgi on põhiõiguste piiramist peetud erakordseks, kui hoolimata õiguspärasest haldustegevusest ei saa seda pidada mõõdukaks. Lisaks ei tohi isik olla põhiõiguste- või vabaduste piiramist põhjustanud ise, see ei tohi olla toimunud tema huvides, isikute eriline kohtlemine ei tohi olla ette nähtud seadusega, isikul ei tohi olla võimalik saada hüvitist mujalt ning hüvitise maksmise küsimus ei tohi olla reguleeritud muude seadustega.
Kahjunõue saab olla erandlik
Õiguskirjanduse järgi on tegemist avaliku võimu kandja vastutuse erijuhtumiga, mis tähendab seda, et õiguspärase haldustegevuse korral on vaid piiratud tingimustel võimalik kahjunõuet linna vastu maksma panna. Seetõttu puudub antud nõudealuse puhul ulatuslik kohtupraktika, mis võimaldaks mitmeid kuid kestvate teetööde kontekstis sellise nõude perspektiivikust hinnata. Üksikute ja ühekordsete teetööde puhul isiku põhiõiguste ja -vabaduste erakordne riive pigem puudub.
Samas võib olukord olla teine, kui linn on teostanud pikaajalisi teetöid ühel konkreetsel tänavalõigul järjepidevalt juba viimase viie kuni kümne aasta jooksul. Kohtupraktika on ebaselge ka küsimuses, kas kompensatsiooni on võimalik nõuda üksnes ühe konkreetse põhiõigusi- või vabadusi piirava haldusakti või toimingu puhul (näiteks üks kehtiv ehitusluba ja selle alusel toimuv ehitustegevus) või on võimalik nõuet maksma panna ka juhul, kui mitu haldusakti või toimingut on isiku põhiõigusi ja -vabadusi erakordselt piiravaks osutunud kogumis.
Senise praktika alusel on selge, et vara omanik on õiguslikult keerulises olukorras. Riigivastutuse seadus annab iseenesest õiguskaitsevahendid, mis aitavad tagada rikutud õiguste taastamise avaliku võimu kandja õigusvastase või erakordselt piirava tegevuse korral, kuid nende nõuete maksmapaneku eduväljavaated ei pruugi olla suured. Iga vaidluse tulemus sõltub samas konkreetsetest asjaoludest ja kannatanu võimekusest oma nõuet ära tõendada.
Autorid: advokaadibüroo RASK vandeadvokaat Marina Lapidus, advokaat Sandra Kaas, jurist Mikk Ilves
Arikkel ilmus ka Postimehes.