Neid asjaolusid, mida saab käsitleda vääramatu jõuna tuleb hinnata juhtumipõhiselt iga konkreetse lepingu ja lepingu sõlmimise ja täitmise ajahetke kontekstis. Ainuüksi see, et käimas on sõda ei tähenda, et kõik lepingulised kohustused saab jätta täitmata. Oluline on hinnata kas ja kuidas teatud vääramatu jõu asjaolu mõjutab konkreetset lepingulist suhet ning kas üheaegselt on täidetud kõik järgmised kriteeriumid:
Esiteks, vääramatule jõule saab tugineda üksnes olukorras, kus lepingu täitmine on võimatu, mitte raskendatud või ebamugav või mittesoovitav. Ehituse puhul võib tähendust omada eelkõige teatud ehitusmaterjalide tarneahelate katkemine, hindade kallinemine ja tööjõu puudus. Samas kui ehitajal on võimalik seni Venemaalt, Ukrainast või Valgevenelt tarnitavaid materjale osta kolmandate riikide tarnijatelt ja palgata uusi ehitustöölisi, olgugi, et vastava kauba või teenuse hind on kallim, on tegemist pigem ületatava asjaoluga. Sellega kaasnevad küll ehitaja suuremad kohustused, kuid see ei muuda lepingu täitmist võimatuks.
- Teiseks, tegemist peab olema asjaoluga, mis on väljaspool võlgniku mõjuala. Sõda ja sellega kaasnevad ulatuslikud majanduslikud sanktsioonid on kindlasti väljaspool tavaehitusettevõtja mõjuulatust ning selle protsessi kulgemist ei ole tal võimalik mingil viisil mõjutada.
- Kolmandaks, peab asjaolu olema ettenägematu ehk saabuma ootamatult ja millega arvestamist ei saanud võlgnikult oodata. Seda tuleb hinnata vastava lepingu sõlmimise aja seisuga. Selliste lepingute puhul, mis said sõlmitud olukorras, kus sõda oli juba alanud ja tarned katkenud ei saa ehitaja enam väita, et ehitusmaterjalide puudus vabandab tema kohustuste täitmata jätmist.
- Neljandaks, peab vääramatu jõu asjaolu olema selline, mille ilmnemisel ei saa võlgnikult oodata, et ta suudaks selle mõju kohustuse täitmisel vältida või asjaolu või selle tagajärge ületada. Võlgniku võimet mingit asjaolu mõjutada tuleb hinnata objektiivsete kriteeriumide alusel ehk lähtuda tuleks sarnastel asjaoludel heas usus tegutsevast isikust, kes püüab teha kõik endast oleneva, et asjaolu ületada. Siin võib omada tähendust ehitusettevõtja võimalikud toimingud seoses materjalide asendustega ja ehitusprotsessi ümberkorraldamisega. Igal juhul tuleb jätkata selliste töödega, mis ei ole otseselt mõjutatud vääramatust jõust. Näiteks siseviimistlustööde teostamine ei peaks jääma seisma ehituse lõppfaasis paigaldatava metallfurnituuri puudumise tõttu.
"Võlgnikul tuleks selgusele jõuda ka selles,
kas vääramatu jõule tuginemine üldse täidab
tema pikemaid eesmärke ja on õige abivahend
olukorra parandamiseks."
Vääramatu jõud ei vabasta võlgnikku lepingu täitmisest
Võlgnikul tuleks selgusele jõuda ka selles, kas vääramatu jõule tuginemine üldse täidab tema pikemaid eesmärke ja on õige abivahend olukorra parandamiseks. Vääramatu jõu esinemine vabandab võlgniku kohustuse rikkumist ja välistab teatud õiguskaitsevahendite kasutamist tema suhtes. Samas vääramatu jõud ei vabasta võlgnikku lepingu täitmisest ega lõpeta lepingut. Vääramatu jõu esinemisel on sisuliselt tegemist lepingu külmutamisega ning vastava asjaolu äralangemisel tuleb asuda lepingut edasi täitma. Lepingupoolel, kes on rikkumises või ei suuda lepingut täita, ei ole õigust lepingut lõpetada (välja arvatud juhul kui selline õigus tuleneb lepingust).
Olukorras, kus võlgniku sooviks on muuta liialt koormavaks muutunud lepingu tingimusi, näiteks üle vaadata lepingu hind või lepingu tähtajad, tuleks vaadata hoopis lepinguliste kohustuste vahekorra muutumise regulatsiooni (VÕS § 97). Tegemist on küll vääramatu jõuga sarnase instituudiga, millel on väga sarnased kohaldamise eeldused, kuid see kuulub kohaldamisele ka siis, kui kohustuse täitmine ei ole küll võimatu, kuid muutub oluliselt raskemaks või kulukamaks. Regulatsioonile tuginemine võimaldab nõuda lepingu tingimuste muutmist esialgse kohustuste tasakaalu taastamiseks, selle võimatuse korral aga lepingust taganeda. Samas arvestada tuleb sellega, et ka VÕS § 97 ei ole universaalne õlekõrs raskest olukorrast välja pääsemiseks. Täpne vastus küsimusele, kas ehitaja võib nõuda tellijalt lepingu tingimuste muutmist oleneb konkreetse töövõtulepingu regulatsioonist ja lepingulise suhte asjaoludest.
Marina Lapidus on Advokaadibüroo RASK ehitus ja kinnisvara valdkonna kaasjuht. Oma põhjalike sektorispetsiifiliste teadmistega on Marina klientidele tugevaks partneriks nii suuremahuliste kinnisvara- ja arendusprojektide juures kui ka suuremate kinnisvaratehingute läbiviimisel. Samuti on Marinal pikaajaline kogemus tuntud Eesti kaubanduskeskuste üüriportfellide haldamisel ning ehitus- ja projekteerimislepingute sõlmimisel.